Działka budowlana – wszystko co warto wiedzieć

Mianem gruntu budowlanego określamy działkę, której wielkość i cechy geometryczne pozwalają na postawienie budynku.

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej i powinna być uzbrojona.

W praktyce zakup działki budowlanej bardzo często wiąże się z zakupem ziemi, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona do zabudowy, ale nie została jeszcze uzbrojona. Niedogodność w postaci konieczności doprowadzenia na działkę przyłączy sieci energetycznej, cieplnej, wodnej i kanalizacyjnej zazwyczaj wiąże się z niższą ceną. Cena działki budowlanej uzbrojonej jest odpowiednio wyższa. Wyjątek może stanowić kupno działki z obiektem budowlanym przeznaczonym do rozbiórki.

Planujesz kupno działki budowlanej i budowę wymarzonego domu?

Sprawdź czym charakteryzuje się rynek działek budowlanych i jakim ryzykiem jest obarczone przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Działka budowlana: Co to?

Jednoznaczne określenie, czym jest działka budowlana może nastręczać pewnych trudności. Wynika to z faktu, iż w polskim prawie funkcjonuje kilka definicji tego pojęcia, zgodnie z którymi działka budowlana to:

W tym miejscu na uwagę zasługuje fakt, iż w polskim prawie nie istnieje pojęcie działki rolno-budowlanej. Działka rolno-budowlana to termin funkcjonujący wyłącznie na rynku nieruchomości i odnoszący się do mieszanej nieruchomości gruntowej stanowiącej połączenie działki rolnej i budowlanej. W praktyce oznacza to najczęściej parcelę rolna, na której przewidziano możliwość zabudowy.

Księga wieczysta a kupno działki budowlanej

Zakup nieruchomości z nieuregulowaną sytuacją prawną może przysporzyć inwestorowi wielu problemów, dlatego przed zakupem konkretnej działki warto zapoznać się z jej stanem prawnym. Informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości gruntowych jak i budynków znajdują się w księgach wieczystych.

Księga wieczysta to najważniejszy dokument dotyczący danej nieruchomości. Księga dzieli się na cztery działy, z których każdy dopowiada konkretnemu rodzajowi informacji:

• Dział I KW: informacje o nieruchomości,
• Dział II KW: informacje o właścicielu lub użytkowniku
• Dział III KW: informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości (To dział szczególnie ważny dla potencjalnego nabywcy, ponieważ dostarcza informacji o ewentualnej egzekucji z nieruchomości)
• Dział IV KW: informacje o hipotekach

Od kilku lat księgi wieczyste możemy sprawdzić bez wychodzenia z domu. Są one prowadzone w systemie teleinformatycznym, co oznacza, że ich zawartość można sprawdzić za pośrednictwem sieci Internet. Żeby to zrobić konieczne jest jednak uzyskanie numeru księgi wieczystej od sprzedawcy.

Działka budowlana uzbrojona: Co powinna posiadać?

Działka budowlana, na której stanąć ma budynek mieszkalny powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do:

• sieci wodociągowej,
• kanalizacyjnej,
• ciepłowniczej,
• elektroenergetycznej

bądź możliwość korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła. Oznacza to, że przedmiotem umowy kupna-sprzedaży nie musi być działka budowlana uzbrojona. Co ważne, umowy o przyłącza budowlane są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.

W celu przyłączenia działki do niezbędnych mediów konieczne jest składanie wniosków do poszczególnych dystrybutorów i wykonanie przyłączy. To dystrybutor określa warunki przyłączenia dla konkretnej działki i przekazuje je razem z projektem umowy o przyłączenie.

Bardzo częstą praktyką jest formułowanie ogłoszeń „sprzedam działkę budowlaną, media w drodze”. Co to oznacza? Oznacza to nic innego, jak możliwość przyłączenia działki do wymienionych wcześniej mediów, przy czym formalności i koszty związane z wykonaniem przyłączy (z drogi dojazdowej na działkę) pozostają w gestii inwestora planującego budowę domu.

Kupno działki budowlanej

Na co warto zwrócić uwagę kupując działkę budowlaną? Jedną z podstawowych kwestii jest kształt działki. Pod zabudowę całoroczną najlepiej sprawdzają się działki w kształcie kwadratu lub prostokąta. Działki o nietypowych kształtach, np. bardzo wąskie lub bardzo płytkie mogą generować problemy podczas próby zabudowy. Niezbyt dobrym rozwiązaniem jest również zakup działki budowlanej, na której przyszły dom może być zorientowany tylko na południe.

Istotna jest również topografia terenu. Wybierając działkę budowlaną warto unikać parceli o niekorzystnym ukształtowaniu:

• pochyłych,
• zalewowych,
• zasypowych.

Ich ukształtowanie może się wiązać z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych, które wpłyną na koszt realizacji inwestycji.

Bardzo duże znaczenie dla komfortu przyszłego mieszkania ma orientacja działki, a więc jej położenie względem stron świata. Najbardziej korzystne nieruchomości to działki budowlane umożliwiające zlokalizowanie ogrodu od południa i zachodu, a części gospodarczej od północy.

Nie bez znaczenia jest zadrzewienie. Warto unikać gęsto i chaotycznie zadrzewionych działek, ponieważ wycinka drzew może wiązać się z dodatkowymi formalnościami i kosztami. Z zasady każde usunięcie drzewa z terenu działki wymaga uzyskania zezwolenia wydanego na wniosek właściciela nieruchomości. Dotyczy to drzew, których obwód pnia mierzony na a wysokości 5 cm od ziemi przekracza:

• w przypadku topoli, wierzby, klonu – 80 cm;
• dla kasztanowca, robinii akacjowej – 65 cm;
• u innych gatunków – 50 cm

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Działki budowlane charakteryzują się wysoką ceną, zwłaszcza w bliskim sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich. To sprawia, że inwestorzy planujący budowę własnego domu w przyszłości rozważają możliwość zakupu tańszych działek rolnych, a następnie ich odrolnienie i przekształcenie w teren zdatny do zabudowy. Proces ten jest możliwy do zrealizowania, jednak obciążony dość dużym ryzykiem. Władze administracyjne mogą rozpatrywać wniosek o odrolnienie działki tak długo, jak długo uznają to za stosowne, a następnie nie wydać zgody na ten proces.

Pod względem formalnym przekształcenie działki rolnej na budowlaną składa się z dwóch etapów:

Pierwszy: Dokonania zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Drugi: Wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.