Pozwolenie na budowę – jak uzyskać zgłoszenie i co jest ważne?

Dokument powszechnie znany jako pozwolenie na budowę stanowi podstawę formalną dla budowy domu, nieruchomości przemysłowych i komercyjnych. Jego uzyskanie jest więc niezbędne dla rozpoczęcia wszelkich prac budowlanych. Wyjątek od tej reguły stanowi budowa obiektów, dla których wystarczające jest zgłoszenie prac budowlanych.

Ile trzeba czekać na pozwolenie na budowę? Kto wydaje pozwolenie na budowę? Jak długo ważny jest dokument? Odpowiedzi na te i wiele innych pytań związanych aspektem formalnym budowy wymarzonego domu warto poznać już na etapie wyboru działki budowlanej i projektu nieruchomości.

Pozwolenie na budowę: Formalności, które musisz dopełnić przed rozpoczęciem budowy

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.  Stronami w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę są:

• inwestor,
• właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje starosta, a decyzję przesyła niezwłocznie wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta albo organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ile trzeba czekać na pozwolenie budowy domu?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (Prawo budowlane) organ ma 65 dni na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji. Za każdy dzień zwłoki organ wyższego stopnia nalicza organom decyzyjnym karę pieniężną w wysokości 500 złotych.

Organ może odrzucić wniosek i nie wydać decyzji o pozwoleniu na budowę. Może się tak zdarzyć w sytuacji, w której organ stwierdzi niezgodność projektu z przepisami prawa czy warunkami zabudowy lub jego niekompletność. Odrzucenie wniosku idzie w parze ze wskazaniem terminu, w jakim wnioskodawca musi usunąć wszelkie braki i niezgodności. Na mocy art. 64. par. 2. Kodeksu Postępowania Administracyjnego nie wprowadzenie odpowiednich zmian i nieusunięcie braków formalnych w wyznaczonym terminie jest równoznaczne z pozostawieniem wniosku o pozwolenie na budowę bez rozpoznania.

Pozwolenie na budowę: Ile ważne? W jakim czasie należy rozpocząć prace budowlane?

Pozwolenia na budowę są ważne przez 3 lata. Jest to czas, w którym należy rozpocząć budowę domu. W przeciwnym razie decyzja traci ważność, a co za tym idzie inwestor zostaje pozbawiony prawa do rozpoczęcia inwestycji. Formalności wszelkiego rodzaju muszą zostać załatwione od nowa. Oznacza to konieczność ponownego wnioskowania o wydanie stosownego pozwolenia.

Decyzja administracyjna traci również ważność w sytuacji, w której prace budowlane zostaną przerwane na okres 3l lat lub dłuższy. Wówczas wznowienie budowy również wymaga uzyskania nowego pozwolenia.

Jaki jest koszt pozwolenia na budowę?

Uzyskanie pozwolenia na budowę w przypadku zabudowy mieszkaniowej jest bezpłatne. Dotyczy to oczywiście domu jednorodzinnego. W przypadku budynków, na terenie których ma być prowadzona działalność gospodarcza musimy się liczyć z opłatą. Wynosi ona 1 złoty za 1m2 powierzchni użytkowej przypisanej do części niemieszkalnych. Jednocześnie opłata całkowita za wydanie pozwolenia nie może być wyższa niż 539 złotych.

Dokumenty: Pozwolenie na budowę 2023

Bez względu na wybór procedury budowy domu – pozwolenie na budowę domu, budowa domu na zgłoszenie – inwestor  musi mieć projekt budowlany składający się z:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego.

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy złożyć wniosek wraz z wymaganymi dokumentami. Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę? Wniosek składamy w lokalnym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Do wniosku dołączamy następujące dokumenty:

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• kopię decyzji o nadaniu projektantowi uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt,
• kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
• oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu do istniejącej sieci ciepłowniczej,
•  potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej, jeśli była wymagana.

W tym miejscu na uwagę zasługuje fakt, że budowa domu bez pozwolenia w 2023 roku jest znacznie łatwiejsza niż jeszcze rok wcześniej. Wynika to z nowelizacji ustawy Prawo budowlane. Budowa domu na tzw. zgłoszenie daje możliwość budowy domów jednorodzinnych także powyżej 70 m².

Budowa domu bez pozwolenia 2023

Budowa domu bez pozwolenia 2023 przewiduje jedynie zgłoszenie na podstawie projektu, ale z obowiązkowym kierownikiem budowy i z bardzo uproszczoną procedurą odbioru. Procedura odbioru ma w tym przypadku sprowadzać się do potwierdzenia przez kierownika budowy możliwości oddania budynku do użytku i zamieszkania.

Korzystając z nowej, uproszczonej procedury będzie można wybudować każdy dom, niezależnie od metrażu. Nie będzie ograniczeń co do powierzchni zabudowy, będzie natomiast ograniczenie co do wysokości budynku, który może mieć maksymalnie 2 kondygnacje.

Zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę będzie dotyczyło nie tylko domów, lecz również przydomowych budynków. Bez pozwolenia będziemy mogli zbudować zadaszony taras czy ganek. Nie oznacza to jednak, że budowa hali magazynowej będzie się mogła odbyć bez pozwolenia. Zmiany ustawy Prawo budowlane dotyczą wyłącznie nieruchomości mieszkalnych i obiektów przydomowych. Planując budowę nieruchomości komercyjnej musimy się więc liczyć z koniecznością przejścia przez pełną procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.

Zmiana elewacji a pozwolenie na budowę: Czy jest potrzebne?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami remont elewacji nie wymaga pozwolenia na budowę. Wyjątek od tej zasady stanowi budynek, który został wpisany do rejestru zabytków. Wówczas niezbędne będzie nie tylko uzyskanie pozwolenia na budowę, ale również zezwolenie konserwatora zabytków. Pozwolenie na budowę jest również wymagane w przypadku remontu elewacji połączonego z ociepleniem ścian budynku o wysokości powyżej 12 metrów. W praktyce oznacza to, że remont elewacji domu jednorodzinnego czy jego ocieplenie nie będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeśli jednak zmieniamy elewację budynku, który został wpisany do rejestru zabytków lub planowany remont dotyczy elewacji połączonej z ociepleniem ścian budynku o wysokości powyżej 12 metrów planowane prace remontowe należy zgłosić w starostwie powiatowym w okresie co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. W zgłoszeniu należy określić:

• rodzaj prac,
• zakres prac,
• sposób wykonania robót budowlanych,
• termin rozpoczęcia robót budowlanych.

Przeprowadzenie prac związanych z wymianą elewacji lub dociepleniem budynku bez zgłoszenia uznaje się za samowolę budowlaną. Kara za samowolę budowlaną najczęściej sprowadza się do grzywny, której maksymalna wysokość wynosi 1 milion złotych. Warto przy tym podkreślić, że ustawodawca różnicuje sankcje, z jakimi powinien liczyć się inwestor dopuszczających się samowoli budowlanej. Zasada jest w tym przypadku prosta – im poważniejsze naruszenie, tym dalej idące konsekwencje.